Tra cứu văn bản pháp luật

Quốc hội

quochoi.vn

Chính phủ
www.chinhphu.vn

Tòa án nhân dân tối cao
www.toaan.gov.vn

Thành phố Hồ Chí Minh
hochiminhcity.gov.vn

Tìm hiểu pháp luật > TÓM TẮT MỘT SỐ ĐIỂM QUAN TRỌNG CỦA LUẬT NHÀ Ở NĂM 2014. (Hiệu lực: 01/7/2015)

TÓM TẮT MỘT SỐ ĐIỂM QUAN TRỌNG CỦA LUẬT NHÀ Ở NĂM 2014. (Hiệu lực: 01/7/2015)

A/- QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

I/- Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Đ. 7)

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1, Đ. 159 của Luật này.

II/- Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở (Đ. 8)

1/- Đối tượng:

a/- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.

b/- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài:Được phép nhập cảnh vào VN;

c/- Tổ chức, cá nhân nước ngoài: Đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.

2/-Có nhà ở hợp pháp:

a/- Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong nước:Đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của PL.

b/- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài:Mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở.

c/- Tổ chức, cá nhân nước ngoài:

III/- Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở (Đ. 10)

1/- Đối với Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

a) Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

b) Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;

c) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;

d) Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

đ) Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và các công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, trừ các công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;

e) Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng;

g) Được bồi thường theo quy định của luật khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai;

h) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở.

2/- Đối với Chủ sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1, Đ. 123 của Luật này:

a)     Được thực hiện các quyền quy định tại khoản 1, Đ. 10 trong thời hạn sở hữu nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

b)    khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì chủ sở hữu đang quản lý, sử dụng nhà ở phải bàn giao lại nhà ở này cho chủ sở hữu nhà ở lần đầu.

3/- Đối với Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài:

Thực hiện các quyền theo quy định tại Đ. 161 của Luật này

4/- Người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu nhà ở:

Được thực hiện các quyền trong việc quản lý, sử dụng nhà ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở.

IV/-  Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở (Đ. 11)

1/- Đối với Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

a) Sử dụng nhà ở đúng mục đích quy định; lập và lưu trữ hồ sơ về nhà ở thuộc sở hữu của mình;

b) Thực hiện việc phòng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh, môi trường, trật tự an toàn xã hội theo quy định của pháp luật;

c) Thực hiện đầy đủ các quy định của pháp luật khi bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở; đối với giao dịch nhà ở là tài sản chung của vợ chồng thì còn phải thực hiện theo các quy định của Luật hôn nhân và gia đình;

d) Thực hiện đúng quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác khi bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở; trường hợp thuộc diện sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật này thì việc cải tạo, phá dỡ nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên;

đ) Đóng bảo hiểm cháy, nổ đối với nhà ở thuộc diện bắt buộc phải tham gia bảo hiểm cháy, nổ theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm;

e) Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, giải tỏa nhà ở, trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở;

g) Có trách nhiệm để các bên có liên quan và người có thẩm quyền thực hiện việc kiểm tra, theo dõi, bảo trì hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung;

h) Thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước khi được công nhận quyền sở hữu nhà ở, khi thực hiện các giao dịch và trong quá trình sử dụng nhà ở theo quy định của PL.

2/- Đối với Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài:

a)     Thực hiện các nghĩa vụ quy định tại khoản 1, Đ. 11 Luật này

b)    Thực hiện nghĩa vụ quy định tại khoản 2, Đ. 162 Luật này.

3/- Người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu nhà ở:

Thực hiện các nghĩa vụ trong việc quản lý, sử dụng nhà ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở và theo quy định của Luật này.

V/- Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà( Đ. 12).

1/- Mua bán nhà (không thuộc dự án đầu tư); Thuê mua:

Bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ khi có thỏa thuận khác.

2/- Mua bán nhà (thuộc dựán đầu tư) 

Bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.

3/- Thừa kế nhà ở:

Mở thừa kế theo pháp luật về thừa kế.

4/- Góp vốn; tặng cho; đổi nhà

Bên nhận góp vốn; bên nhận tặng cho; bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.

5/- Nhà ở thương mại mua của DN kinh doanh bất động sản

Theo quy đinh của PL về kinh doanh bất động sản 

B- QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI

I/- Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (K. 1, Đ. 159)

1/- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

2/- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại VN (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

3/- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

II/- Hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam (K. 2, Đ. 159)

1/- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

2/-Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

III/- Điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Đ. 160)

1/-  Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a, khoản 1,Đ. 159 Luật Nhà ở.

“ Xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam ”

Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

2/-Tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b, khoản 1, Đ. 159Luật Nhà ở.

“ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại VN”

Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp

3/-Cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 159:

“ Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam ”

Được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật

IV/- Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài (Đ. 161)

1/- Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a, khoản 1,Đ. 159 Luật Nhà ở.

2/-Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và c, K. 1, Đ. 159 Luật Nhà ở.

Có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:

Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu;

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân VN hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;

V/- Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài (Đ. 162)

1/- Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a, khoản 1, Đ. 159 Luật Nhà ở.

Theo quy định tại Đ. 11 của Luật này.

2/-Tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b và c khoản 1, Đ. 159 Luật Nhà ở.

Như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:

a) Đối với chủ sở hữu là cá nhân nước ngoài thì được cho thuê nhà ở để sử dụng vào các mục đích mà pháp luật không cấm nhưng trước khi cho thuê nhà ở, chủ sở hữu phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở này theo quy định của pháp luật.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân VN hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như công dân VN;

b) Đối với chủ sở hữu là tổ chức nước ngoài thì chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức đó ở, không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác;

c) Thực hiện thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.

C/- GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP, KHIẾU NẠI, TỐ CÁO VỀ NHÀ Ở

I/- GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP (Đ. 177)

1/- Khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp thông qua hoà giải.

2/-Tòa án nhân dân giải quyết :

a) Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân,

b) Tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư.

3/- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết:

a)     Tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đối với nhà ở được giao cho địa phương quản lý.

b)    Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh à khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

4/- Bộ Xây dựng giải quyết

II/- GIẢI QUYẾT KHIẾU NẠI, TỐ CÁO (Đ. 178)

1. Việc khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở được thực hiện theo quy định của Luật khiếu nại, Luật tố cáo.

2. Khi có quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hoặc bản án, quyết định của Toà án đã có hiệu lực pháp luật thì các bên có liên quan phải thi hành các quyết định hoặc bản án đó.

PHẦN THỨ HAI :GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở

I/-Hình thức giao dịch về nhà ở (Đ. 117)

II/- Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch (Đ. 118)

1/- Về Giấy chứng nhậntheo quy định của pháp luật (Giấy chứng nhận).

a)    Giao dịch về nhà ở bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

b)    Giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

“ Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.”

2/- Điều kiện khác

a) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;

b) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

III/- Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở (Đ. 119)

1/- Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự;

c) Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

2/- Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được uỷ quyền quản lý nhà ở

b) Là tổ chức:

IV/- Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở (Đ.120 )

Lập hợp đồng à Nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận à Cơ quan nhà nước thực hiện cấp Giấy chứng nhận.

V/- Nội dung Hợp đồng về nhà ở (Đ.121 )

VI/- Công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực củahợp đồng về nhà ở(Đ. 122):

1/- Giao dịch buộc phải Công chứng, chứng thực

a)    Mua bán;

b)    Tặng cho;

c)     Đổi;

d)    Góp vốn;

đ) Thế chấp nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

2/- Giao dịch không buộc Công chứng, chứng thực

a)    Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

b)    Mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước;

c)     Mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư;

d)    Góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức;

đ) Cho thuê;

e) Cho mượn;

g) Cho ở nhờ;

h) Ủy quyền quản lý nhà ở.

3/- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng:

a)    Giao dịch buộc phải Công chứng, chứng thực:

Thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

b)    Giao dịch không buộc Công chứng, chứng thực: